altalefs - בלוג וורדפרס חדש

חוק המתווכים במקרקעין והתאמתו לחיי המעשה

אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין

קרונות כלליים:

בשנת 1996 נחקק בישראל חוק המתווכים במקרעין. מטרתו המרכזית של החוק היא להסדיר תחום זה, של עיסקאות תיווך, במכירה או בהשכרה של נכסי מקרקעין. עד לחקיקת החוק לא היה כל הסדר של תחום עיסקי זה במסגרת החוק. עם זאת, בפסיקה של בתי המשפט, שהתפתחה עם השנים, נקבעו כמה וכמה עקרונות בסיסיים אשר הסדירו את העיסוק בתחום התיווך במקרקעין. חלק ניכר מעקרונות אלה שולבו בחוק המתווכים ובתי המשפט ממשיכים ליישם אותם גם כיום, לאור הוראות החוק.

עיסקאות תיווך מפגישות, שני צדדים שבמרבית המקרים אינם שווים זה לזה. מצד אחד עומד המתווך, אשר מכיר את תחום המקרקעין ובקיא בו ולעיתים אף מצוי בידיו מידע רלוונטי לעיסקה אשר לא ידוע לצדדים ויש בו להשליך על טיבה ומהותה של העיסקה עצמה. מן הצד השני ניצב הלקוח, ולעיתים שני הצדדים המעונינים לבצע את העיסקה. בחלק מהמקרים זו העיסקה הראשונה במקרקעין אותה מבצעים הצדדים במהלך חייהם ומטבע הדברים הידע שלהם מצומצם והם מתבססים על המתווך כסמכות מקצועית. בנוסף, מבחינתם של הצדדים לעיסקה, מדובר בהשקעה של מיטב ומירב כספם וכל טעות עלולה לעלות להם בדמים רבים ולהשפיע באופן בלתי הפיך על מצבם הכלכלי בעתיד.

מנסחי החוק, מצאו לנכון לנסות וליצור איזון במצב הזה בין המתווך ללקוחותיו, וליצור מנגנונים חוקיים שונים שיהיה בהם להגן על הלקוחות מחד, ומאידך, לדרוש מהמתווך שיהיה בעל רמה מקצועית נאותה, אמינות גבוהה ומחוייבות ללקוחותיו.

התנאי הבסיסי שקובע החוק, כדי שאדם יהיה רשאי לעסוק בתיווך, הוא קבלת רשיון תיווך, ובחוק נקבעו הדרישות לשם קבלת הרשיון. התנאים לקבלת הרשיון דומים לתנאים לקבלת רשיונות דומים לעסוק במקצועות אחרים, והם כוללים במיוחד את הדרישה של עמידה בבחינות הכוללות חומר משפטי רלוונטי לעיסקאות במקרקעין. כמו כן מוטלת מגבלה על האפשרות לקבל רשיון תיווך למי שהוכרז כפושט רגל ולמי שהורשע בעבירות פליליות מסויימות.

החוק מטיל על המתווך, את החובה לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוח את כל המידע המהותי שיש בידיו, ביחס לנכס שלגביו מבוצעת עיסקת התיווך. כמו כן, במקרה בו למתווך יש ענין אישי בעיסקה הוא חייב למסור על כך מידע ללקוח. בנוסף, מטיל החוק חסיון על המידע שהגיע אל המתווך מאת הלקוח אלא אם כן קיבל לכך היתר מהלקוח או שחלה עליו חובה על פי הדין לגלות את אותו מידע. לדעתנו, כל מידע הקשור לעיסקה אותו חייב למסור המתווך ללקוחות פוטנציאליים, לא נכלל במסגרת חסיון זה, שאם לא כן, תסוכל חובת המתווך למסור את כל המידע שיש בידיו לגבי הנכס ללקוחותיו.

אחד הכללים היסודיים שהחוק קובע, כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך, הוא שחייב להחתם על ידי הלקוח והמתווך הסכם בכתב, להזמנת שירותי תיווך. בעבר, לפני חקיקת החוק, הזמנת שירותי תיווך היתה יכולה להתבצע גם בעל-פה. דבר זה גרם לא אחת למחלוקות בין המתווך ללקוח, כאשר המתווך, אשר טען שהלקוח הזמין, וקיבל, ממנו שירותי תיווך, דרש מהלקוח את תשלום דמי התיווך. הלקוח, אשר רכש או שכר נכס, יכול היה לטעון שאין לו מחוייבות כלפי המתווך ושירותי התיווך לא הוזמנו על ידו כלל. בנוסף, בהעדר הסכם בכתב יכלה להתעורר מחלוקת, אם לא לגבי עצם זכותו של המתווך לדמי התיווך, אזי, לגובה דמי התיווך להם זכאי המתווך.

כיום, על פי החוק, דרישת הכתב היא מהותית ולכאורה אינה ניתנת להשלמה לאחר מעשה. אם לא נחתם הסכם בכתב המתווך אינו זכאי לדרוש ולתבוע את דמי התיווך.

לגבי תוכנו של ההסכם, קובע החוק כי ההסכם חייב לכלול מספר פרטים מהותיים, שנקבעו בתקנות, ואשר בלעדיהם הוא לא יחשב להסכם תקף ומחייב:

1. שמותיהם ותעודות הזהות של המתווך והלקוח.

2. סוג העיסקה המבוקשת – שכירות או מכר.

3. תיאור הנכס ביחס אליו ניתנים שירותי התיווך.

4. מחיר משוער של העיסקה וגובה דמי התיווך המוסכמים, בין אם מדובר באחוז מסכום העיסקה או בסכום קבוע מראש.

לא אחת, גם כאשר יש הסכם חתום, מתעוררות מחלוקות בין הצדדים לגבי חובת התשלום של דמי התיווך וככל שהסכם הזמנת שירותי התיווך מפורט ומוגדר יותר, כך מתמעטות המחלוקות בין הצדדים.

על פי החוק, ישנן שתי צורות של התקשרות בין לקוח למתווך:

1. כאשר הלקוח פונה לכמה מתווכים ומבקש מכל אחד מהם לסייע בידיו למצוא את העיסקה המבוקשת על ידיו. במצב כזה נוצרת תחרות בין המתווכים להשגת עיסקה לשביעות רצונו של הלקוח וגם הלקוח עצמו יכול לחפש בעצמו עיסקה וככל שהעיסקה נחתמת ללא קשר למתווך פטור הלקוח מתשלום דמי התיווך.

2. כאשר הלקוח מוסר את העיסקה באופן בלעדי למתווך אחד, ואז מוגבל הלקוח, לתקופה המוגדרת בהסכם, ואם אין הגדרה בהסכם, אזי לתקופות המוגדרות בחוק, שלא לפנות למתווך אחר ביחס לאותה עיסקה. לגבי דירה, התקופה המקסימלית היא 6 חודשים ולגבי נכס אחר, שנה. במקרה כזה חייב להחתם הסכם בלעדיות נפרד בין הצדדים ועל המתווך חלה חובה מוגברת לפעול לביצוע העיסקה. באם לא מבוצעות על ידיו פעולות תיווך, תקופת הבלעדיות תתקצר.

תנאי נוסף, שהמתווך חייב לעמוד בו, כדי להיות זכאי לקבל את דמי התיווך, הוא שהמתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות של הצדדים בהסכם מחייב.

הוראה חשובה נוספת המצויה בחוק המתווכים היא הוראה האוסרת על מתווך לנסח מסמכים משפטיים בעבור הצדדים וכן לנהל בשמם משא ומתן הקשור לניסוחם של מסמכים משפטיים. מתווך שעבר על הוראה זו לא יהיה זכאי לקבל את דמי התיווך באותה עיסקה. הוראה זו נובעת מכך שעיסקאות במקרקעין דורשות ידע והשכלה משפטים שלא מצויים בידיהם של מתווכים ומתוך רצון של המחוקק שלא להכשיל את הלקוחות.

הוראות החוק בחיי המעשה ובפסיקת בתי המשפט:

למרות האמור לעיל, במהלך השנים, שמאז חקיקת החוק ובתהליך יישומו של החוק, הן בחיי המעשה והן בדרך הפרשנית של בתי המשפט את ההוראות הכלולות, ושאינן כלולות בחוק, עלו מספר ענינים אשר דורשים תיקון בחוק והתאמה שלו לחיי המעשה. תיקונים והתאמות כאלה צריכים להעשות במיוחד תוך התחשבות בדינאמיות של הפעילות העיסקית, כלכלית במשק הישראלי ולאור מקרים המגיעים לדיון בבתי המשפט בקשר לחוק התיווך ויישומו בפועל.

הענין נובע גם מן הסיבה שמאז נחקק החוק, בשנת 1996, טרם הגיעו שאלות פרשניות שלו, להכרעה בבית המשפט העליון, וטרם נפסקו הלכות מחייבות בשאלות אלה. בשל מצב זה, ישנן כמה וכמה סוגיות בהן קיימת פסיקה שונה וסותרת של בתי המשפט השלום ואף בבתי המשפט המחוזיים לא תמיד קיימת פסיקה אחידה.

להלן, נבקש להביא שלוש דוגמאות לפסיקה של בתי המשפט בתחומים הקשורים לחוק המתווכים ואשר בחלקם מבהירים את המצב, כפי שביהמ"ש רואה זאת לנכון, ומאידך מקרים בהם טרם נקבעה הלכה ברורה ומחייבת.

חובת הנאמנות:

ראינו לעיל, שהחוק מטיל על המתווך, את החובה לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוח את כל המידע המהותי שיש בידיו, ביחס לנכס שלגביו מבוצעת עיסקת התיווך. במקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט העליון, עלתה לדיון שאלת תוקפה של עיסקת מקרקעין שנערכה בין שני צדדים, בסיועו של מתווך. במקרה זה מדובר במתווך, שהודיע ללקוחותיו כי יש לו קונה פוטנציאלי למגרש שבבעלותם. המתווך הפגיש בין בעלי המגרש ובין הלקוח הפוטנציאלי ובאותו מעמד נחתם הסכם למכירת המגרש. למחורת היום, נודע למוכרים, ממתווך אחר, שגם אליו הם פנו בעבר, כי ביום שבו חתמו על הסכם המכר פורסמה בעיתונות מודעה, על הפקדת תכנית המתייחסת גם למגרש שלהם ובמסגרת תכנית זו מתוכנן להגדיל בצורה משמעותית את זכויות הבניה הרלוונטיות למגרש. המוכרים פנו מיד אל המתווך והודיעו לו על ביטול ההסכם שנחתם יום קודם לכן. בהודעה הם ציינו כי נתנו במתווך אמון וכי הוא מעל באמון שניתן בו, פעל בניגוד לכך, שיכנע אותם לחתום על ההסכם, ולא גילה להם את המידע שהיה ידוע לו ביחס להפקדת התכנית החדשה.

אומנם, עיקרו של פסק הדין עוסק בדיני החוזים ובשאלה האם הודעת הביטול של המוכרים תקפה או לא, אבל לעניננו מעניינות קביעות בית המשפט ביחס למתווך ולפער שיש בינו ובין לקוחות תמימים. במקרה הזה, המתווך היה אחד הקונים, ובית המשפט קובע, כי בהיותו קונה, לא ניתן לקבוע כי פעל כמתווך בעיסקה ולא חלות עליו חובותיו של מתווך מכח חוק המתווכים. עם זאת בית המשפט מטיל על המתווך חובת גילוי כלפי המוכרים ביחס למידע שהיה בידיו טרם חתימת ההסכם, מכח חובת גילוי "לפי הנסיבות", וזאת בשל העובדה שכמתווך מקצועי היה לו יתרון ממשי על פני המוכרים, בהשגת מידע תכנוני ביחס למקרקעין (מדובר במוכרים קשישים, המתגוררים בעיר אחרת מזו בה מצוי המגרש). מקרה זה הינו דוגמא קלאסית לאותו פער שקיים בין מתווך מקצועי, המכיר את תחום המקרקעין ויש בידיו כלים מקצועיים לאיסוף מידע רלוונטי ביחס לנכסים ספציפיים, אל מול לקוחות תמימים אשר סומכים על אמינותו ויושרו המקצועי של המתווך.

יוער, כי בית המשפט לא דן בפסק הדין, ברלוונטיות של הוראת סע' 10 לחוק המתווכים, למקרה הנדון, המחייבת את המתווך לגלות ללקוחותיו אם יש לו עניין אישי בעיסקה ספציפית, ולקבל לכך את אישורו של הלקוח ובכתב.

מתווך פרטי וחברה בע"מ:

נושא אחר, שחוק המתווכים לא מתייחס אליו, אם כי הוא קיבל ביטוי דווקא בנוסח של הצעת החוק, נוגע לקיומן של חברות בע"מ, אשר מאגדות פעילות של כמה מתווכים ופועלות במסגרת משרדי תיווך שונים. סעיף 2 לחוק המתווכים קובע ש"לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין אלא אם הוא בעל רשיון…" וסעיף 5 לחוק, הקובע את הדרישות לשם קבלת הרשיון, קובע קביעות המתייחסות לאדם ולא לחברה או אישיות משפטית אחרת, כמו גיל מינימלי לקבלת הרשיון, דרישה לעמוד במבחן בהצלחה, העדר הרשעות פליליות וכדומה. בנוסף, אין בחוק המתווכים הוראה, המכירה במתן רשיון תיווך לחברה בע"מ. השאלה המשפטית, שהתעוררה במספר פסקי דין היתה, האם חברה בע"מ המעסיקה מתווכים בעלי רשיון, רשאית לתבוע דמי תיווך בגין עיסקאות שבוצעו על ידי המתווכים העובדים עבורה או השותפים בה, והאם מתווך בעל רשיון, העובד בחברה בע"מ אשר החתים את הלקוח על הסכם תיווך הנושא את לוגו החברה, זכאי לדמי תיווך, שהרי ההסכם הוא לכאורה עם חברה בע"מ ולא עם מתווך באופן אישי. בענין זה ניתנו, על ידי בתי משפט שלום שונים, פסקי דין סותרים. יש שופטים שנתנו תוקף להסכמים כאלה וחייבו את הלקוחות לשלם את מלוא דמי התיווך, ומנגד ישנם שופטים שקבעו כי הסכם כזה אינו עומד בדרישות החוק, אינו תקף ואינו מזכה את המתווך בדמי התיווך.

עם זאת, פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בע"א 3455/06, קובע, כי בשני המקרים שתיארנו לעיל, זכאי המתווך לדמי התיווך. לגבי הטענה שאין בחוק המתווכים התייחסות לחברה בע"מ נקבע בפסק הדין כי: "לאור עקרונות היסוד של השיטה (המשפטית בישראל א.א.) וההשוואה לחוקים אחרים – עניננו בלאקונה ולא בהסדר שלילי." משמעות הדבר היא שמדובר בחסר הקיים בחוק ולא בקביעה שלילית של המחוקק ועל כן ניתן להשלים את ההסדר על ידי בית המשפט ברוח הוראות החוק. אומנם שאלה זו לא הובאה עדיין להכרעה של בית המשפט העליון, אולם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, מחייב את בתי המשפט השלום ויש כאן תחילתו של הסדר המרחיב את הוראות החוק ומתאים אותם למציאות הכלכלית הנוהגת בעולם העסקים.

דרישת הכתב:

ענין מהותי נוסף אשר גם הוא הגיע לפתחם של בתי המשפט מתייחס לדרישת הכתב הקיימת בחוק המתבטאת בדרישה שיחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח, כתנאי לזכאותו של המתווך לדמי התיווך. חוק המתווכים קובע, בסעיף 9, כי חייב להחתם הסכם בכתב בין המתווך ללקוח, להזמנת שירותי התיווך וכי ההסכם חייב לכלול את הפרטים שנקבעו בתקנות, כפי שפורטו לעיל. אל בתי המשפט הגיעו מספר מחלוקות במקרים בהם לא כלל ההסכם את כל הפרטים הנדרשים, והתעוררה השאלה האם במקרים אלה עומד ההסכם בדרישות החוק והמתווך זכאי לקבל את דמי התיווך הנדרשים על ידיו. גם כאן קיימת פסיקה סותרת של בתי המשפט השלום, אולם בית המשפט המחוזי בתל אביב בע"א 1413/04 קבע שניתן להשוות את דרישת הכתב שבחוק המתווכים, לדרישת הכתב שבחוק המקרקעין, ולאור "הנסיגה שחלה בדרישת הכתב בעיסקאות מקרקעין – נסיגה שהורתה בנורמה החוזית המאפשרת השלמת פרטים חסרים בחוזה באמצעות פניה לחוק או לנוהג" הדבר אפשרי, בנסיבות הרלוונטיות גם ביחס לדרישת הכתב שבחוק המתווכים. מכאן אנו למדים שאומנם קיימת דרישה לקיומו של הסכם בכתב, אולם לא מדובר בדרישה מוחלטת ואבסולוטית וניתן, במקרים מסויימים להשלים חלק מהפרטים שלא נכללו בהסכם הכתוב.

סיכום:

כאמור, חוק המתווכים נועד להסדיר תחום עיסקי נפוץ שאזרחים רבים עושים בו שימוש. מרבית העקרונות הקבועים בחוק תורמים למילוי מטרותיו של החוק. אחת הדוגמאות לכך היא פסיקת בית המשפט שהובאה לעיל ביחס לחובת הנאמנות של המתווך. מאידך, שני המקרים האחרונים שהובאו לעיל, ממחישים שתי דוגמאות, לכמה ענינים החסרים בחוק בנוסחו הנוכחי. סבורני כי השנים שחלפו מאז שנחקק חוק המתווכים ויישומו של החוק במהלך החיים המסחריים בישראל כיום, מחייבים בדיקה מחדש של הוראות החוק ועריכת שינויים ותיקונים שיהוו בבחינת שיפור והתאמה של החוק לחיי המסחר המקובלים, וישלבו בנוסחו של החוק גם תיקונים שיהוו בבחינת "הפקת לקחים" מיישומו של החוק בפועל.
_______________________

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.

אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון

מגדלי התאומים 2 – ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466

avi@altalef.co.il

www.altalef.co.il