altalefs - בלוג וורדפרס חדש

מקרקעין ונדל"ן

התחום העסקי:

למשרדנו ניסיון עשיר ורב שנים בכל סוגי עסקאות המקרקעין. עסקאות רכישה במזומן, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה מאורגנות (קבוצות משתכנים, עמותות וכדומה) ועסקאות "פינוי בינוי". משרדנו מלווה חברות קבלניות, חברות יזמיות ואף בעלי עסקים פרטיים, בכל שלביה של עסקת המקרקעין שאותה הם מבקשים לבצע. הליווי מתחיל החל משלב הבדיקות הראשוניות של העסקה, שלבי המשא ומתן בין הצדדים לעסקה, חתימת החוזים וכמובן גם לאחר מכן עד להשלמת הפרוייקט ורישומו בלשכת רישום המקרקעין.

חברות קבלניות וגופים עסקיים המבקשים לבצע עסקאות במקרקעין מקבלים במשרדנו מעטפת של שירותים, אשר למעשה, מעניקה להם את כל הטיפול המשפטי המקצועי הנדרש בעסקה מסוג זה. במידת הצורך, פועל משרדנו עם יועצים מקצועיים חיצוניים, אשר בהתאם לכל מקרה ומקרה פועלים עמנו, בשיתוף פעולה מלא, למתן מענה לכל שאלה או בעיה המתעוררת במהלך הוצאת העסקה אל הפועל.

במסגרת זו, פועל משרדנו אל מול הרשויות ומשרדי הממשלה הרלוונטיים, לדוגמא מינהל מקרקעי ישראל, משרדי מיסוי מקרקעין, רשויות מקומיות, ועדות לתכנון ולבניה וכדומה.

התחום הפרטי:

בתחום הפרטי מעניק משרדנו ליווי משפטי לכל אדם המעוניין לרכוש או למכור נכס מקרקעין. בדרך כלל עסקאות אלה נחלקות לשלושה סוגים:

1. עסקאות רכישה או מכירה של דירות, או נכסים עסקיים חדשים מקבלן.

2. עסקאות רכישה או מכירה של דירות או נכסים עסקיים הנרכשים מיד שניה.

3. עסקאות רכישה או מכירה של קרקע לבנייה עצמית.

לכל אחד מסוגי העסקאות הללו יש את המאפיינים הייחודיים לו, כמו גם את התחומים המשותפים. במהלך המשא ומתן וכחלק מן הטיפול והייעוץ המשפטי יש לבחון סוגיות שונות. בדיקת העסקה עצמה, קיומם של היתרי בניה או אפשרות קבלתם במידת הצורך, היבטי מיסוי שונים, בטוחות ובטחונות, מועדי מסירת הנכס, אפשרות השלמת הליכי הרישום של הנכס על שם הרוכשים, ועוד מגוון תחומים ועניינים המתייחסים לעסקה אותה מבוקש לבצע.

משרדנו משמש מזה עשרות שנים כמשרד רישום של מאות דירות שנבנו על ידי קבלנים שונים ואשר רישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) טרם הושלם. במסגרת זו מעניק משרדנו שירותי רישום של "חברה משכנת" מעניק אישורי זכויות, כתחליף לנסח רישום מקרקעין כדי לאפשר את סחרותן של דירות אלה בשוק, וחותם על מסמכים הנדרשים על ידי בנקים למשכנתאות בכדי שרוכשיהן של דירות אלה יוכלו לקבל הלוואות מובטחות במשכנתא לרכישת הדירות.

טיפול בתביעות ליקויי בניה:

כחלק מן התהליך של עסקאות מקרקעין, קורה לא אחת, שעולות טענות כנגד קבלנים, מצידם של רוכשי הנכסים, לקיומם של ליקויי בניה בנכסים שנרכשו על ידם. בחלק ממקרים כאלה בוחרים הרוכשים להגיש תביעה בענין ליקויים אלה.

כמשרד המייצג קבלנים ורוכשים של דירות, צבר משרדנו התמחות בתחום משפטי זה, הן בייצוגם של קבלנים כנגד תביעות כאלה והן בייצוגם של דיירים נגד קבלנים. הניסיון המקצועי הנצבר בתחום זה, משני עבריו של המתרס מעניק למשרדנו את היכולת המקצועית לתת ללקוחותינו את הידע המקצועי והמשפטי הנדרש בניהולו של הליך מסוג זה.

עסקאות "פינוי בינוי":

בשנים האחרונות ובעקבות תיקוני חקיקה שונים, מתאפשר לבצע פרויקטים של "פינוי בינוי" באזורים שונים ברחבי הארץ. מהותו של פרויקט מסוג זה הוא חידוש פני הערים על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית בתי דירות חדשים ומודרניים. הדיירים המקוריים מפנים את דירתם הישנה ומקבלים במקומה, ללא עלות כל שהיא מצידם, דירה חדשה וגדולה יותר בבנין חדש ומודרני. הקבלן או היזם, מצידו, מקבל בתמורה, הקלות מס וזכויות בניה נוספות, אשר ממכירתן מגיע המימון הנדרש לשם בניית הדירות לדיירים המקוריים והרווח הקבלני עבורו.

פרויקטים מסוג זה הינם פרויקטים מורכבים הכוללים סוגיות משפטיות שאינן מצויות בפרויקטים רגילים. משרדנו מלווה פרויקטים כאלה, אשר כאמור הינם פרויקטים חדשים, וצובר ותק וניסיון בביצועם.

משקים חקלאיים ובנים ממשיכים:

אחד התחומים הספציפיים מתוך כלל תחום המקרקעין הוא זה של משקים חקלאיים, נחלות ונכסים שונים במושבים. ביחס לקרקעות אלה של המושבים חלים כללים שונים מאלה החלים על מקרקעין עירוניים. הדבר נובע מכך שהקרקע עצמה מיועדת לשימושים חקלאיים והזכויות שניתנות למושבים ולחברי המושבים שונות מן הזכויות בקרקעות העירוניות. הדבר משפיע על כל פעולה אותה מעוניינים בעלי הזכויות לבצע ביחס לקרקעות אלה, החל מהעברת זכויות וכלה בירושה.

למשרדנו ניסיון בטיפול בעסקאות כאלה, לרבות ניהול הליכים משפטיים הקשורים בצוואות שנערכו ביחס למשקים חקלאיים ולמינוי בנים ממשיכים.

חוזי שכירות:

רבים מאיתנו שוכרים נכס מקרקעין. מדובר בדרך כלל בדירות מגורים או נכסים המשמשים כמשרדים, אולמות תעשיה וייצור, חנויות וכדומה. כיון שבעסקה מסוג זה בעל הנכס אינו מעביר את הבעלות בו לשוכר אלא מעמיד אותו לרשותו, כנגד קבלת דמי שכירות, נוצר מצב של עסקה לטווח ארוך, אשר בהיבטים מסוימים היא מורכבת הרבה יותר מעסקת מכר של נכס מקרקעין. זאת למרות העובדה המטעה שהתמורה בחוזה שכירות קטנה ברוב המקרים מהתמורה בעסקת מכר.

מצב דברים זה, גורם לכך שלא אחת חוזה שכירות הינו מורכב יותר ודורש מקצועיות והתמחות ספציפית בתנאי העסקה הרלוונטיים.

משרדנו מייצג לקוחות שונים, שוכרים ומשכירים, במגוון נכסים שונים ובעל ידע ומקצועיות בתחום זה היכול לתת לקוחותינו את מלוא הידע המקצועי הנדרש בעסקאות שכאלה.

דיני תיווך:

ענף נוסף הקשור לתחום המקרקעין והנדל"ן הינו עסקאות תיווך. המתווכים הם חלק מהגורמים המסייעים לביצוען של עסקאות מקרקעין. עם חקיקתו של חוק המתווכים במקרקעין, נעשה ניסיון להסדיר תחום זה מן הבחינה המשפטית ולתת לו בסיסי משפטי חוקי ברור ומוגדר.

עם זאת עדיין נוצרות מחלוקות שונות בין מתווכים ללקוחותיהם בכל הקשור לתשלום דמי התיווך. משרדנו מלווה משרדי מתווכים, כמו גם לקוחות שלהם, בעניינים המשפטיים הנובעים מעסקאות להזמנת שירותי תיווך ובתוצאות המשפטיות של התקשרויות מסוג זה.

מיסוי מקרקעין:

כל עסקת מקרקעין מחויבת במיסים שונים מכח הוראות חוק שונות. החוקים הבולטים הם חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) חוק התכנון והבניה ופקודת העיריות. מכח חוקים אלה נדרשים הצדדים לעסקת מקרקעין לשלם מסים כמו: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכדומה. הטיפול המשפטי בעניינים אלה מתחיל כבר בשלב תכנון העסקה, בדיקת הכדאיות הכלכלית שלה ועריכת תכנון מס מתאים לביצועה, ומסתיים רק לאחר ביצועה וקבלת כל האישורים הנדרשים על תשלום או קבלת פטור ממסים אלה.

כאשר הקרקע הינה קרקע המצויה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ישנם מקרים בהם כשמבקשים לבצע בניה, או תוספת בניה, דורש המינהל תשלומים בגין זכויות הבניה הנוספות. ישנם כמה וכמה סוגים של תשלומים הנדרשים על ידי המינהל במקרים כאלה ויש לבדוק כל מקרה לגופו, האם החיוב עצמו מוצדק ואם כן, מה גובה החיוב הנכון.

בחלק מהמקרים יש להגיש השגות או לנקוט בהליכי ערעור לבית המשפט בענין חיובים אלה. למשרדנו יש את הניסיון והידע המקצועי הן בתכנון העסקה והן בייצוג לקוחות שונים מול הרשויות הרלוונטיות.

ארנונה:

ארנונה הינו מס המשולם לרשות המקומית בגין שימוש בכל נכס מקרקעין. עו"ד אברהם אלטלף, בהיותו חבר ועדת ערר לענייני ארנונה במועצה המקומית שהם, צבר ניסיון רב בהליכים הקשורים לחיובי הארנונה, החל מהגשת השגות, ניהול עררים על השגות שנדחו ודיונים משפטיים בבית המשפט לעניינים מנהליים ביחס להחלטות ועדות ערר.