altalefs - בלוג וורדפרס חדש

ארכיון קטגוריית ’מאמרים‘

פיצול וחלוקת דירות מגורים – ההיבט המשפטי והפלילי

בשנים האחרונות אנו נתקלים יותר ויותר בתופעה של חלוקת דירות מגורים ליחידות קטנות ועצמאיות. התופעה רווחת בעיקר בערים הגדולות, בהן מלאי דירות המגורים המיועדות להשכרה לא תמיד עומד ביחס ישיר להיקף הדרישה המצוי של שוכרי הדירות. בנוסף, לא מעט משוכרי הדירות הם סטודנטים, זוגות צעירים או אף בודדים אשר אינם מעוניינים לשכור דירה אחד גדולה עם מספר שותפים אלא מעוניינים בפרטיות ובעצמאיות בניהול הדירה.

מצב דברים זה, הביא לא מעט בעלי דירות, ואף יזמים שונים שרכשו דירות להשקעה, לחלק את הדירות למספר יחידות ולהפוך כל אחת מהן ליחידת דיור נפרדת, דבר אשר מגדיל לעין ערוך את התשואה המתקבלת מההשכרה של דירות כאלה, ביחס להשכרתה של דירה אחת גדולה.

מספר פסקי דין שניתנו על ידי בתי המשפט השונים התייחסו לסוגיה זו וכפי שנראה להלן, מניתוח הוראות החוק ופסקי הדין, יש בקביעות אלה כדי להשליך באופן ישיר על תופעה זו.

הוראות החוק

חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, הוא החוק הקובע את ההוראות בדבר ביצוע עבודות בניה.

על פי הוראות החוק, לפני ביצוע של עבודת בניה, יש לקבל היתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אשר בתחומה מצויה הקרקע עליה מבוקש לבצע את העבודות. באופן עקרוני, לפני ביצוע של עבודת בניה, מכל סוג שהוא, יש לקבל קודם לכן היתר כחוק. למרות זאת נקבע בחוק חריג המתיר לבצע "שינוי פנימי", ללא קבלת היתר בניה.

על פי האמור בחוק התכנון והבניה, שינוי פנימי משמעותו: "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".

מעיון בלשון החוק מסתבר שהחוק קובע כמה קריטריונים להגדרת "שינוי פנימי" והם:

1. השינוי אינו נוגע לחלק החיצוני של המבנה.

2. לא פוגע בחזית, במראה או בשלד של המבנה.

3. אינו פוגע ברכוש המשותף או בציוד המשרתים דירות אחרות.

4. אינו פוגע בזולת.

5. אינו משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור בבנין.

נציין רק שעל פי ההגדרות בחוק, במסגרת המונח דירה נכללים כל יחידה שלמה ונפרדת בבנין, בין אם היא משמשת למגורים, לעסק או לכל שימוש אחר.

כיון שבמרבית הדירות המפוצלות העבודות הן פנימיות בלבד, רלוונטי לענייננו הקריטריון של "שינוי מספר יחידות הדיור בבנין", אשר לכאורה חורג מהגדרת "שינוי פנימי" לפי לשון החוק ולפיכך דרוש היתר בניה לביצועו.

חשוב להדגיש כי היתרי בניה ניתנים על פי הוראות תוכניות בנין עיר קיימות, אשר מגדירות את ייעודי הבניה השונים המותרים במסגרת תחומי התכנית, היקף יחידות הדיור או הצפיפות שלהן וכן הגדרות שונות לגבי אופי הבניה, מספר חניות לכל יחידה וכדומה. בהתאם להגדרות הללו מוגשת בקשה להיתר בניה אשר חייבת להיות תואמת את הוראות התוכנית הרלוונטית ולעיתים אף כמה תוכניות, במצטבר.

כאשר הועדה המקומית שוקלת את בקשת ההיתר המוגשת אליה, עליה לבחון אותה מכל היבטיה השונים ולרבות מבחינת שאלת מספר יחידות הדיור המותרות לבניה באותו מגרש. בדרך כלל, חישוב יחידות הדיור, נוגע להיבטים שונים של התכנון העירוני הכולל, לרבות, מקומות חניה, מתן שירותי עיריה לתושבים כמו ביוב, מים, איסוף אשפה, איכלוס מוסדות חינוך, לחצי תחבורה וכיוצא באלה שיקולים כלל עירוניים.

במרבית המקרים שבהם מבוצעת חלוקה או פיצול של דירת מגורים, הוא מבוצע כך שכל אחת מהיחידות הינה יחידה עצמאית לחלוטין, וזאת כדי לאפשר לכל אחד מהדיירים, בכל יחידה נפרדת, את מירב הפרטיות ביחידה בה הוא מתגורר.

המבחן לקביעה האם מדובר בשינוי פנימי

בתי המשפט, במספר פסקי דין קבעו כי המבחן, אשר על פיו ניתן לקבוע האם מדובר בשינוי פנימי בלבד או שמא עבודות הבניה שבוצעו חורגות מההגדרה של שינוי פנימי, מהוות שינוי מספר יחידות הדיור בבנין, וממילא הופכות את העבודות לעבודות הטענות היתר בניה כחוק, הינו מבחן אשר משלב מאפיינים פיזיים ופונקציונליים. הכוונה למבחנים הבודקים את המצב הפיזי של הדירה, במצבה המקורי ובמצבה הנוכחי כעת, לאחר השינויים שבוצעו בה, וכן את מבחן השימוש והמטרה הספציפית שכל אחת מן היחידות החדשות משמשת.

לשם בחינת המצב הפיזי של הדירה, יש לבדוק האם קיימות יחידות שימושיות נפרדות לכל אחת מן הדירות כגון מקלחת, שירותים, מטבח וכדומה וכן את ההפרדה הפיזית בין כל אחת מהיחידות.

לשם בחינת השימוש והמטרה, יש לבדוק ולברר את מי משמשת כל אחת מהיחידות החדשות.

אחד המקרים אשר נדון בבית המשפט ועבר את בחינתן של כל אחת מהערכאות האפשריות, החל מבית משפט השלום, עבור דרך בית המשפט המחוזי ועד לבית המשפט העליון, הינו המקרה של משפחת ברדה, אשר היתה בבעלותה דירה בחולון.

מדובר בדירת מגורים אשר פוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות, על ידי בניית מחיצה במרכז הדירה ובסמוך לדלת הכניסה, בחלק שבתוך הדירה עצמה, והתקנה של שתי דלתות, שכל אחת מהן משמשת כניסה ליחידה אחת בלבד. בכל אחת מהיחידות היו מקלחת, שירותים ומטבח נפרדים ואף הותקן בכל אחת מהן דוד נפרד לחימום מים.

ביחידה אחת התגוררה בתם של בעלי הבית ביחד עם חברה שלה, וביחידה השנייה התגוררה משפחה אחרת שאינה קשורה כלל וכלל אל בעל הבית או אל בתם.

מאידך, שעוני החשמל והמים לא פוצלו ולשתי היחידות היה אינטרקום אחד, תיבת דואר אחת, שעון חשמל אחד ושעון מים אחד. בנוסף עשו הדיירים של שתי היחידות שימוש משותף בגג הצמוד לדירה.

יצויין כי במקרים רבים לא ניתן לבצע פיצול של מוני החשמל והמים שכן לשם כך יש לפנות לרשויות עצמן, אשר אם ידוע על הפיצול ידרשו את החזרת המצב לקדמותו. לכן, לגישתנו, ממילא, הפרדת מונים לא תוכל לשמש בסיס לטענה כי מדובר ביחידה אחת.

כל שלוש הערכאות שדנו במקרה זה, קבעו כי מדובר בפיצול לשתי יחידות דיור, הדורש היתר בניה כדין והחורג מתחומי הגדרת שינוי פנימי בחוק התכנון והבניה.

קיומן של יחידות נפרדות משמעותיות כל כך בדירת מגורים כמו – מקלחת שירותים ומטבח, מציאותה של דלת כניסה נפרדת לכל אחת מהיחידות והעובדה שבכל אחת מהן מתגוררים אנשים שאינם קשורים זה לזה לחלוטין, מלמדים כי הן על פי המבחן הפיזי והן על פי המבחן הפונקציונאלי, אלה הן שתי יחידות נפרדות.

העונש על עבירה פלילית מסוג זה

כאשר עניין מסוג זה מגיע לדיון בבית המשפט, מתבקש בית המשפט להידרש גם לשאלת העונש שיש להטיל על מי שביצע עבודות בניה אלה ללא קבלת היתר.

יובהר כי במרבית, אם לא בכל המקרים, לא ניתן לקבל, לאחר מעשה, היתר בניה לעבודות אלה, שכן, גם מלכתחילה וגם בדיעבד, אין אפשרות, על פי תכניות בנין הערים הרלוונטיות, לבצע את העבודות הללו. על כן, בית המשפט מתבקש להורות למבצעי העבודה, להשיב את המצב לקדמותו, לאסור עליהם לעשות שימוש בדירות במצבן הנוכחי ואף להטיל עליהם קנס כספי, שכן מדובר בעבירה פלילית.

בדרך כלל, בתי המשפט נהגו בסלחנות מסוימת כלפי בעלי הדירות ולא הטילו עליהם קנסות כבדים במיוחד, בין היתר בהתחשב בעובדה שעליהם להרוס את הבניה שבוצעה על ידיהם, דבר שכשלעצמו גורר אחריו הוצאות נכבדות.

חוק התכנון והבניה קובע, כי במקרים בהם בוצעה עבודת בנייה ללא היתר ניתן להטיל על הנאשם שהורשע בדין, קנס בשיעור של כפל שווי של המבנה או תוספת הבניה האסורה, או במקרים מסוימים קנס בשיעור של כפל שווי ההפרש שבין שווי המבנה הקיים לבין שווי המבנה שנבנה בסטייה או בחריגה מההיתר הקיים.

בתי המשפט נהגו להטיל קנסות כבדים במקרים בהם מדובר היה בבניה בהיקפים חריגים, הפרת צווים שיפוטיים או מנהליים קיימים, וכן במקרים בהם העבירות מבוצעות מטעמים של כדאיות כלכלית לביצוען.

לאחרונה, בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, בעניינו של שמשון יוסי, עשה בית המשפט שימוש חלקי בסמכותו זו, וגזר על הנאשם, שהורשע בפיצול דירה לשלוש יחידות דיור, קנס בסכום של 150,000 ₪, קנס נוסף בסך של 10,000 ₪ בגין הפרת צו שיפוטי לאיסור ביצוע עבודות הבניה וכן תשלום היטל השבחה ואגרות בניה בסך של 70,603 ₪.

אחד הנימוקים שהביאו את בית המשפט לפסוק סכומי קנס גבוהים כל כך היה העובדה שעבירות הבניה של פיצול יחידות דיור, הפכו נפוצות ביותר בעת האחרונה, כאשר אין כל מחלוקת שהתועלת הכלכלית הנובעת מכך הינה רבה ומשמעותית לבעלי הדירות המבצעים עבודות בניה ללא היתר. מה גם, שמדובר בנאשם שהפר צו שיפוטי שניתן נגדו, ביחס לעבודות אלה. מאידך, בית המשפט התחשב בכך שעל הנאשם הוטל להרוס את הבניה שבנה וככל שהבניה תיהרס הרי שפוטנציאל ההנאה הטמון בעבודות האסורות קטן.

יצוין, שהקנס שהוטל על הנאשם, גבוה ככל שיהיה, היה נמוך משווי טובת ההנאה עצמה, כפי שהיא הוערכה במסגרת חוות דעת שמאיות שהוגשו לבית המשפט, ובפועל, בית המשפט לא מימש את סמכותו לפסוק כפל שווי של טובת ההנאה.

במקרה זה, הודיע הנאשם כי בכוונתו להגיש ערעור על פסק הדין ויש צורך לעקוב אחרי ההחלטות שיינתנו בעניין זה בערכאות הערעור.

סביר להניח שפסק דין זה, ככל שהוא יוותר על כנו ולא ישתנה בערכאת הערעור, יכול להוות סימן דרך לבתי משפט אחרים במקרים דומים, דבר אשר עלול להפוך את תופעת פיצול הדירות, לפעולה לא כלכלית עבור בעלי הדירות.

מעניין שכאשר בוחנים את התופעה מבחינת דיני מס שבח. יש ענין דווקא להראות שמדובר ביחידה אחת ולא בשתים כי אז יהיה חוב במכר של דירה שניה. אבל זה כבר נושא למאמר הבא…
_____________________

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והבניה ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. www.altalef.co.il

אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון

מגדלי התאומים 2 – ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466

avi@altalef.co.il

www.altalef.co.il

חובת מינוי מנהל עבודה באתר בניה- על מי היא מוטלת?

מאת: עו"ד אברהם אלטלף – עו"ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין

עבודות בניה הינן עבודות מורכבות ומקצועיות, אשר טומנות בחובן סכנות לא מעטות. לצערנו, אנו שומעים לא אחת על תאונות אשר בהן נפצעים פועלים או עוברי אורח תמימים שעברו בסמוך לאתר הבניה ולעיתים אף מקפחים את חייהם. להתרחשותן של תאונות כאלה יכולות להיות השלכות רבות משמעות, הן בהיבט של המשפט הפלילי והן בהיבט של המשפט האזרחי. במקרה בו מתרחשת תאונה במקום בו מבוצעות עבודות, ואדם נפצע או אף נהרג, עלולים האחראים לביצוע העבודות להיות מואשמים בהליך פלילי באחריות לגרימת חבלה או לגרימת מוות ברשלנות, עבירות עליהן ניתן להטיל עונשי מאסר. כמו כן, בהיבט של המשפט האזרחי, עלול הניזוק, או יורשיו להגיש תביעת נזיקין לתשלום פיצויים, בסכומים של מאות אלפי שקלים ואף יותר מכך, נגד האחראים לביצוע העבודות.

המשך… «חובת מינוי מנהל עבודה באתר בניה- על מי היא מוטלת?»

קבוצות רכישה

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בתחום המקרקעין

בשנים האחרונות התפתחה דרך מקורית וחדשה למכירה של דירות, מתוך שאיפה להוזיל את עליות הרכישה לצרכן ולאפשר גם לקבלן ולייזם להרוויח את חלקם בפרוייקט.

הרעיון העומד בבסיס השיטה של קבוצות הרכישה הוא, ארגון של קבוצת אנשים, הרוכשת את הקרקע במרוכז ובמשותף, וכבעלים של הזכויות בקרקע, הם מזמינים שירותי בניה מקבלן, שבונה עבורם את הדירות. המשך… «קבוצות רכישה»

צוואה, מהותה והדרכים לעריכתה – חלק 2

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בדיני המעמד האישי.

במאמר קודם שפירסמנו תיארנו את חשיבותה של הצוואה והדרכים לעריכתה. במאמר זה נבקש להתייחס למספר נושאים אשר הופכים לרלוונטיים כאשר מבקשים לקיים את הצוואה. המשך… «צוואה, מהותה והדרכים לעריכתה – חלק 2»

צוואה, מהותה והדרכים לעריכתה

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בדיני המעמד האישי.

מערכות החוקים הקיימות עוסקות בבני אדם, מרגע לידתם ועד ליום פטירתם. באופן עקרוני ניתן לאמר כי כל עוד אדם חי הוא יכול ורשאי לעשות ברכושו כרצונו. לכלל הזה ישנם מספר חריגים הנוגעים למי שהוכרזו כפסולי דין או לקטינים אשר מטבע הדברים מוגבלים בהיקף הפעולות המשפטיות אותן הם יכולים ורשאים לבצע. המשך… «צוואה, מהותה והדרכים לעריכתה»

פיצול וחלוקת דירות מגורים – ההיבט המיסויי

מאת: עו"ד אברהם אלטלף

מבוא

במאמר שפורסם בגליון 20, ראינו כי חוק התכנון והבניה אוסר לבצע עבודות בניה אשר משנות את מספר יחידות הדיור בבנין, גם אם העבודות עצמן מבוצעות כולן בתוך הדירה עצמה. באותו מאמר סקרנו את המבחנים שקבע בית המשפט לקביעה האם מדובר בפיצול אסור של דירת מגורים למספר דירות, או שעדיין הדירה תחשב לדירה אחת. כמו כן בחנו את התוצאה של החלטה הקובעת כי מדובר בפיצול אסור של דירת מגורים ובהשלכה של החלטה כזו על בעלי הדירה מההיבט של דיני התכנון והבניה. המשך… «פיצול וחלוקת דירות מגורים – ההיבט המיסויי»

פונדקאות– מנקודת מבטו של החוק

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בדיני המעמד האישי.

בשנים האחרונות, עם התפתחות מדע הרפואה, התאפשר ביצוען של פרוצדורות רפואיות חדשניות, אשר יש בהן לסייע לזוגות חשוכי ילדים, להביא לעולם ילדים משלהם, גם אם לא בדרך הטבעית של הריון ולידה. אחת הדרכים הללו, הינה פונדקאות. המשך… «פונדקאות– מנקודת מבטו של החוק»

מעמדו של הילד הנולד באמצעות פרוצדורות רפואיות חדשניות – חלק ב'

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בדיני המעמד האישי.

בשנים האחרונות, עם התפתחות מדע הרפואה, התאפשר ביצוען של פרוצדורות רפואיות חדשניות, אשר יש בהן לסייע, במקרים בהם מסיבות שונות (רפואיות או אחרות), לא מתאפשר, למי שמעוניין בכך, ובמיוחד לזוגות חשוכי ילדים, להביא לעולם, ילדים משלהם, גם אם לא בדרך הרגילה והטבעית של הריון ולידה.

באופן כללי, ישנן שלוש פרוצדורות רפואיות חדשניות שונות. הזרעה מלאכותית, הפרייה חוץ גופית ופונדקאות.

את כל אחת מן הפרוצדורות הללו יש להתאים למקרה הספציפי או לבעיה הרפואית ממנה סובלים בני הזוג. באופן עקרוני, השאיפה היא לבצע את התהליך המצריך מינימום של התערבות חיצונית. המשך… «מעמדו של הילד הנולד באמצעות פרוצדורות רפואיות חדשניות – חלק ב'»

מעמדו של הילד הנולד באמצעות פרוצדורות רפואיות חדשניות – חלק א'

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר – מומחה בדיני המעמד האישי.

בשנים האחרונות, עם התפתחות מדע הרפואה, התאפשר ביצוען של פרוצדורות רפואיות חדשניות, אשר יש בהן לסייע, במקרים בהם מסיבות שונות (רפואיות או אחרות), לא מתאפשר, למי שמעוניין בכך, ובמיוחד לזוגות חשוכי ילדים, להביא לעולם, ילדים משלהם, גם אם לא בדרך הרגילה והטבעית של הריון ולידה.

באופן כללי, ישנן שלוש פרוצדורות רפואיות חדשניות שונות. הזרעה מלאכותית, הפרייה חוץ גופית ופונדקאות.

את כל אחת מן הפרוצדורות הללו יש להתאים למקרה הספציפי או לבעיה הרפואית ממנה סובלים בני הזוג. באופן עקרוני, השאיפה היא לבצע את התהליך המצריך מינימום של התערבות חיצונית.

השימוש בכל אחת מן הפרוצדורות הללו מעורר שאלות והשלכות רבות ושונות, ביחס לכל אחד מהמעורבים בהן ואף ביחס לביציות המופרות ולעוברים כיון שבמקרים כאלה, במיוחד בפרוצדורות של הפרייה חוץ גופית ופונדקאות, ההיתכנות להריון מרובה עוברים גבוהה יותר מאשר בהריון טבעי.

במאמר זה נסקור את התהליך של ההזרעה המלאכותית ואת מעמדו של הילד הנולד במסגרת השימוש בטכניקה זו. המשך… «מעמדו של הילד הנולד באמצעות פרוצדורות רפואיות חדשניות – חלק א'»

הסכם ממון בין בני זוג בטרם נישואין ועריכת צוואה

מאת: עו"ד אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר, מומחה בתחום הדין האישי

נישואין וחתונה הם בדרך כלל התחלה של קשר חדש שנוצר בין בני זוג, אשר מתחילים לבנות ביחד את התא המשפחתי החדש שלהם. בניה זו באה לידי ביטוי כמובן במסגרת האישית, והבין אישית שנוצרת בין שני בני הזוג. אולם יש לה גם היבטים כלכליים משמעותיים, המקבלים ביטוי בהשקעה משותפת של המשאבים האישיים שלהם ובצבירת רכוש משותף. המשך… «הסכם ממון בין בני זוג בטרם נישואין ועריכת צוואה»