altalefs - בלוג וורדפרס חדש

חוזה שכירות

בס"ד

אחד מסוגי החוזים הנפוצים ביותר הוא חוזה שכירות של דירת מגורים. חוזים רבים נחתמים על ידי שוכרים שלא בקיאים בתחום זה ולא מודעים לנושאים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם חתימה על חוזה כזה. במאמר זה נשתדל להדגיש כמה נושאים מהותיים שכדאי להתייחס אליהם.

עוד בטרם ניגשים לחתום על החוזה יש לבדוק את הדירה ואת ההתאמה שלה לצרכינו ובעיקר למידע הנמסר לנו מאת המשכיר.

יש לבדוק ולוודא שהמשכיר הינו הבעלים של הדירה המושכרת והרשאי לחתום על חוזה שכירות לגביה. ניתן לבקש לעיין בנסח המקרקעין של הדירה או באישור זכויות המתייחס אליה והמפרט את הבעלים שלה. לא אחת קורה שהמשכיר אינו הבעלים של הדירה ואין הוא מוסמך לחתום על החוזה. לדוגמא במקרה בו מדובר בדירה שאמורה לעבור בירושה למספר יורשים. כל עוד לא נקבעה זהותם הסופית של היורשים אין להם סמכות וזכות להשכיר את הדירה והשוכר עלול למצוא את עצמו, כעבור זמן מול היורשים האמיתיים שאינם מעונינים להותיר את החוזה על כנו. יכול להיווצר מצב שהשוכר יאלץ לפנות את הדירה ואף לא יהיה לו ממי לקבל בחזרה תשלומים ששולמו ע"ח דמי השכירות.

לאחר מכן יש לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה ולוודא שכל מערכותיה (חשמל, מים, ביוב, דוד שמש וכדומה) פועלות בצורה תקינה. יש לוודא שאין בדירה נזילות, חדירות מים ופריטים שונים שאינם תקינים.

כמו כן יש לבדוק אם לדירה צמודים חניה או מחסן. לחלקים אלה יש חשיבות משמעותית בשווי דמי השכירות וביכולת ההנאה מהדירה.

יש מקרים שבהם דירה מושכרת כשהיא מרוהטת, בריהוט מלא או חלקי. במקרים כאלה יש לציין בפרוטרוט מה כלול בריהוט ומה מצבו וזאת כדי להמנע מטענות לנזקים לריהוט ולתכולה.

באופן עקרוני תיקון ליקויים וקלקולים המתגלים בדירה במהלך השימוש שלה והנובעים משימוש רגיל וסביר, אמורים להיות מבוצעים על ידי בעלי הדירה עצמם, שכן מדובר בלאי רגיל וסביר הנובע מהשימוש בדירה. מאידך ליקויים או קלקולים הנובעים משימוש אינו סביר, חלים על השוכר עצמו. יש לשים לב לקיומו של סעיף כזה בחוזה, אשר מסדיר גם את אופן ביצוע התיקון ומונע מצב שבו השוכר ימלא את עצמו ממתין ימים שלמים לתיקון שיש לתקנו בדחיפות והמשפיע על השימוש הרגיל בדירה.

חשוב לברר מה העלויות הנובעות מהשימוש בדירה כגון – ארנונה, ועד בית, החזקה שוטפת של הבית לחברת ניהול וכדומה. אלה הן הוצאות שעל השוכר לשאת בהן ויש לקחת אותן בחשבון ההוצאות החודשיות.

כמו כן יש להסדיר את לוח התשלומים של דמי השכירות בצורה שתהיה סבירה ותואמת את היכולת הכלכלית של השוכר.

ישנם חוזים הכוללים אופציה של השוכר לשכור אתה דירה לתקופה נוספת. יש להקפיד על ניסוח הסעיף כך שמשמעותו וכוונת הצדדים תהיה ברורה ותמנע מחלוקות בעתיד. מאידך כדאי להוסיף לחוזה סעיף המאפשר לשוכר לסיים את חוזה השכירות בטרם סוף תקופת השכירות וזאת כדי למנוע מצב בו הושכר יאלץ לשלם דמי שכירות בגין תקופה שבה הוא לא יתגורר בדירה מסיבות שונות. ראוי לציין שהמשכיר לא תמיד יסכים לתנאי כזה ואז ניתן לנסח סעיף המקנה לשוכר את האפשרות להציע שוכר חלופי במקומו, באותם תנאים, כדי שלא לקפח את המשכיר וכדי לאפשר לשוכר לצאת מהדירה בטרם תום תקופת השכירות באם רצונו בכך.

לעיתים דורש המשכיר בטחונות לתשלום דמי השכירות, החזקתה השוטפת של הדירה ופינויה בתום תקופת השכירות. יש לוודא אילו בטחונות נדרשים ומה המשמעות שלהם לגבי השוכר והאם הוא יכול לעמוד בהם.

בכל מקרה מומלץ להעזר בעו"ד המתמחה בתחום זה כדי להבטיח את הצדדים להסכם וכדי לוודא שזכויותיהם וחובותיהם מעוגנות היטב בחוזה עצמו.

_______________

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והמעמד האישי ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.

בנוסף עו"ד אלטלף הינו חבר בקבוצת "אחד אחד עורכי דין לגירושין ללא בית משפט" www.coll.co.il

אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון

מגדלי התאומים 2 – ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466

avi@altalef.co.il

www.altalef.co.il