altalefs - בלוג וורדפרס חדש

ליקויי בניה ודרכי התמודדות איתם

במאמר הקודם "ליקויי בניה – מנקודת מבטו של החוק" סקרנו את הוראות החוק הרלוונטיות ביחס לליקויי בניה ולחובות הקבלן כלפי הדייר בענין זה.

ראינו שגם בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 וגם בחוק חוזה קבלנות קיימת הוראה ברורה וחד משמעית המקנה לקבלן את הזכות, אבל מצד שני גם את החובה, לנסות ולתקן את הליקוי אשר התגלה בדירה שנבנתה על ידיו. מנגד, זו היא חובתו של הדייר לאפשר לקבלן לנסות ולתקן את הליקוי הנטען.

לעיתים פעולות נכונות שננקטות על ידי קבלנים, כבר בשלב זה יכולות לצמצם את מרבית המחלוקות בין קבלן לרוכש דירה ולמנוע התדיינויות משפטיות ארוכות, מיותרות ויקרות, בהמשך.

כדי שקבלן יוכל להתמודד בהצלחה עם טענות מצידם של דיירים לקיומם של ליקויי בניה עליו לפעול בצורה יעילה, מהירה וענינית לפניותיהם של דיירים בענין זה. יעילות ומהירות הטיפול מצידו של הקבלן יש בה כדי לצמצם בצורה ניכרת את התלונות בענין זה ולסייע לצדדים לפתור את הבעיות במהירות וביעילות.

אחד היתרונות של מרבית הקבלנים היא היכולת לקבל יעוץ משפטי ולהעזר בעו"ד מטעמו בכל שלב נתון. זהו יתרון ממשי שאם הוא נעשה בתבונה, גם אם מאחורי הקלעים, הוא יכול לעזור לקבלן להתמודד על מרבית הטענות ולהמנע מטעויות.

כפי שראינו במאמר הקודם, על הדיירים חלה החובה להודיע לקבלן על קיומה של אי התאמה, אשר מתגלית על ידיהם בדירה. החוק קובע כי על הקונה לדווח למוכר על גילוי אי התאמה, שניתן היה לגלותה במועד קבלת הדירה, בתוך שנה ממועד המסירה של הדירה לידיו, ואם לא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בעת קבלת החזקה בדירה, הרי שיש להודיע על קיומה תוך זמן סביר לאחר שהיא התגלתה.

יצויין כי חובתו של הקבלן לתיקון ליקויים אינה מתמצית רק בתיקון הליקוי עצמו אלא גם באחריות לנזקים שנגרמו לדירה או לרכושו של הדייר כתוצאה מקיומו של הליקוי. לדוגמא, נזקי רטיבות, הנובעים מחדירת מי גשמים, לחות חיצונית או מצנרת המים של הדירה או הבנין, יכולים להסב נזקים לחלק מקירות הדירה ואף לריהוט או לציוד הצמוד אליהם. הכוונה היא לנזקים הנובעים באופן ישיר מהליקוי בעבודות הבניה.

האחריות לנזקים אלה, גם אם היא לא קיימת באופן ברור בהוראות חוק המכר (דירות) או בחוק חוזה קבלנות, הינה אחריות הנלמדת מפקודת הנזיקין, ככל אחריות לנזק הנגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של אדם כלפי אדם אחר.

ענף נוסף של נזקים עקיפים, הנובעים לעיתים מקיומם של ליקויי בניה הם הנזקים בגין אובדן ימי עבודה של הדיירים כתוצאה מהצורך להשאר בדירה בזמן ביצוע עבודות התיקונים וכן לעיתים אף סידור של דיור חלופי לדייר ולבני ביתו, בזמן ביצוע העבודות בדירה.

מאידך, יש להבדיל בין נזקים הנובעים מקיומו של ליקוי בעבודות הבניה לבין נזקים הנובעים מהזנחה או מטיפול לא נכון של הדייר, בדירה או במערכותיה השונות, דבר שכמובן יכול לצמצם את האחריות של הקבלן כלפי הדייר.

הטיפול בליקויי בניה, אמור להתחיל עוד בשלב של ניסוח חוזה המכר בין הצדדים.

ישנם כמה דברים אשר יש לתת עליהם את הדעת כבר בשלב זה והם:

1. חוסר האפשרות להתנות על הוראות חוק המכר (דירות): כפי שהבהרנו במאמר הקודם, חוק המכר דירות הינו חוק קוגנטי – אשר מנוסח בצורה המטיבה עם הקונה ולא ניתן אפילו בהסכם שבין הצדדים, לקבוע הוראות הסותרות אותו. במידה והמחלוקת בין הצדדים מגיעה לבית המשפט, ישנה חשיבות לאופן הצגת הקבלן בעיני בית המשפט. ככל שהחוזה ינוסח בצורה המפלה לרעה את הדייר, ובמיוחד אם הדייר יטען שלא ניתן היה לערוך שינויים בחוזה, הרי שהוראות שונות המנוסחות לטובת הקבלן, יכולות להמחק על ידי בית המשפט, ובית המשפט יכול לגבש, ולו רק בשל הוראות כאלה בהסכם, דעה שלילית על הקבלן שיכולה להשליך על יתר התנהלות הדיון בתיק ואף על פסק הדין. לכן ניסוח מחמיר עם הדייר עלול לא רק שלא להועיל לקבלן אלא אף להזיק לו.

2. הוראה על ניהול מחלוקות במסגרת בוררות: קיימת אפשרות, ובמיוחד בתביעות של ליקויי בניה, להעביר את המחלוקת לבוררות. הסיבה לכך היא שממילא ביהמ"ש ימנה מומחה מטעמו שיבדוק את טענות הצדדים, וישנה עדיפות לנהל את כל ההליך כבר בפני בורר מקצועי מתחום הבניה. הליך כזה הינו בד"כ מהיר יותר. מאידך, הליך כזה יכול להיות יקר יותר, בשל עלות ניהול הבוררות עצמה, ובאופן כללי, החלטת בורר כזו אינה ניתנת לערעור. במידה ומעונינים לכלול הוראה כזו, המקום לכך הוא בחוזה המכר.

3. הגדרת אופן הטיפול בליקוי בניה: בכל חוזה מכר חייבת להיות התייחסות לאופן טיפול הקבלן בטענות על ליקויי בניה ובחובות המוטלות על הקבלן והדייר בענין זה. חשוב להגדיר את הדברים בחוזה בצורה ברורה, ונכונה שמחד, לא תטיל על הקבלן חובות שהוא יכול לא לקחת על עצמו, ומאידך להבהיר לדייר גם את חובותיו ביחס לנושא זה. כאמור, לקבלן יש את הזכות לבצע את תיקון הליקויים המתגלים בדירה. ניתן לקבוע בחוזה כי לקבלן תעמוד זכות לתקן גם תיקונים חוזרים בגין ליקויים שתוקנו פעם אחת והתיקון לא צלח.

כמובן שהקפדה על ביצוע נאות של עבודות הבניה, בהתאם להוראות התכניות, החוק, התקן והמפרט הטכני, הם מפתח לצמצום טענות ביחס לליקויי בניה, אולם פן זה אינו מענינו של מאמר זה.

במועד מסירת החזקה בדירה לדייר, מקובל לערוך פרוטוקול מסירה של הדירה. אין חובה כזו בחוק, אולם הדבר מקובל ומופיע במרבית חוזי המכר. בפרוטוקול המסירה יכול הקונה למלא כל פרט שאינו לשביעות רצונו בדירה וכמובן שגם הקבלן יכול להוסיף את הערותיו והתייחסותו לטענות הקונה. עם זאת יובהר כי בניגוד להוראות חלק מהחוזים, פרוטוקול זה אינו מחייב את הקונה ואינו ממצה את זכויותיו להעלות טענות בענין זה שכן כאמור החוק מקנה לו את האפשרות להעלות טענות בגין ליקויים שניתן היה לגלותם במועד המסירה – עד לתום שנה ממועד המסירה, וכאמור לעיל לא ניתן להתנות על הוראות החוק בענין זה.

נסיון העבר מלמד, כי חלק לא מבוטל מתלונותיהם של דיירים, ניתן לצמצם בטיפול נכון של הקבלן כבר בשלב הזה של הדברים. בשלב זה, לקבלן קל מאוד לתקן ליקויים שמתגלים בדירה שכן הדירה עוד לא אוכלסה על ידי הדייר והפועלים ל הקבלן מצויים וזמינים באתר באופן מיידי. מאידך התעלמות מטענות שכאלה, תיצור מצב שבינתיים הדירה תאוכלס, על כל המשתמע מכך, ובינתיים פועליו של הקבלן יעברו לפרוייקט אחר וכל הטיפול בתיקונים בדירה יגרור אחריו הוצאות רבות ויקרות יותר.

אחד הגורמים אשר יכולים לצמצם את טענותיהם של דיירים כלפי קבלן הינו יעילות ומהירות הטיפול של הקבלן בתלונות הדיירים. הדבר בא לידי ביטוי במשלוח איש מקצוע לבדיקת תלונות הדייר בדירה ובנסיון כן ואמיתי לתיקון הליקוי עצמו.

בשלב זה, בו עדיין לא מעורב מצידו של הדייר עורך דין או מהנדס מומחה, קל לקבלן להתמודד עם תלונות אלה במסגרת ביצוע תיקונים בדירה. זה השלב בו ניתן לעצור את הסחף בטענות הדייר ולתת לו מענה טוב, מקצועי ויעיל, אשר בסופו של דבר יכול לסלק על הסף חלק ניכר מן הטענות השכיחות של דיירים.

בנוסף, חשוב מאוד לתעד, בצורה מסודרת את הפעולות שבוצעו על ידי הקבלן בתלונות הדייר. לפעולות אלה תהיה משמעות רבה, באם הדברים יעברו במועד מאוחר יותר להכרעה שיפוטית בבית המשפט או בפני בורר.

ישנם מקרים בהם הדייר פונה אל מהנדס או מומחה מקצועי כדי שיכין חוות דעת הנדסית לגבי הליקויים אשר מצויים בדירה. אכן, קיימים לא מעט גורמים אשר עורכים חוות דעת שכאלה, בצורה שאינה מקצועית ובאופן קנטרני וקטנוני. מכל מקום, באם התקבלה חוות דעת שכזו, מומלץ ביותר, להכין חוות דעת נגדית, על ידי מהנדס הקבלן או מהנדס חיצוני שיבחן את הטענות אחת לאחת ויתייחס אליהן בצורה מקצועית.

גם כאן חשוב לטפל בענין בתוך זמן סביר ובצורה מקצועית, מתוך מחשבה שאם המחלוקת תועבר לבירור משפטי, יהיה ברור שמצידו של הקבלן נעשו נסיונות כנים ואמיתיים לבחון את הטענות בצורה מקצועית ולפתור את הטענות הנטענות נגדו.

כמו כן חשוב לתעד כל פניה הנעשית אל הדייר, בכתב, שכן אחת הטענות שקל לטעון אח"כ אבל קשה להוכיח אותה היא על קיומן של שיחות טלפוניות שהתקיימו בין הקבלן לדייר. לעומת זאת, קבלן אשר יראה כי פנה כמה וכמה פעמים, בתכיפות זמנים הגיונית וסבירה אל הדייר במענה לטענותיו על ליקויי בניה, יוכל לבסס אחר כך, בבית המשפט את הגנתו על מסמכים אלה ויראה כמי אשר עשה נסיונות כנים ואמיתיים לפתור את הבעיות שהועלו בפניו ולצמצם את טענות הדייר.

כאמור, לקבלן עומדת הזכות לנסות ולתקן את הליקויים אשר התגלו בדירה, ולעיתים אחת המחלוקות המרכזיות בין הצדדים היא, האם הדייר נתן לקבלן את ההזדמנות הסבירה והראויה לביצוע התיקונים והאם הקבלן מצידו, מיצה את זכותו זו כראוי ועשה בה שימוש נכון. כאשר בית המשפט מתרשם כי הקבלן קיבל הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, ולאחר התיקון הליקויים חזרו או לא תוקנו כראוי, סביר להניח שלא תינתן לקבלן זכות נוספת לביצוע התיקונים. לכן במקרים בהם הדייר אכן מאפשר לקבלן את ביצוע התיקונים, מומלץ לקבלן לנצל את ההזדמנות הזו בדרך הטובה ביותר לצמצום הטענות ולתיקון כל הליקויים האפשריים, בתוך זמן סביר ובעבודה רציפה של פועלים.

במידה וכל הנסיונות הללו לא הועילו, והדייר החליט להגיש תביעה נגד הקבלן, יש לבחון תחילה אם קיימת הוראה על קיומם של הליכי בוררות. אם קיימת הוראה כזו, יש לשקול האם בנסיבות שנוצרו יש עדיפות לקיומם של הליכי בוררות בין הצדדים, בפני בורר מקצועי או שעדיף לנהל את התביעה בבית המשפט.

כמובן, שאם עד לשלב זה, לא פנה הקבלן לעורך דין מטעמו, זה השלב החשוב ביותר לעשות זאת שכן ברגע זה עובר למעשה הטיפול שמחלוקת מן הקבלן באופן ישיר אל עורך הדין מטעמו. כחלק מכתב ההגנה שיוגש על ידי הקבלן יש לצרף חוות דעת נגדית לחוות הדעת שהוגשה על ידי הדייר. אין להסתפק בעובדה שלקבלן יש אנשי מקצוע שיכולים להעיד על הדברים. נגד חוות הדעת של המהנדס מטעם הדייר חייבת להופיע בכתב ההגנה חוות דעת מקצועית מלאה מטעמו של הקבלן, ועדיף שהדבר ייעשה על ידי מהנדס חיצוני ולא מהנדס העובד אצל הקבלן.

________________

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. www.altalef.co.il