altalefs - בלוג וורדפרס חדש

כיצד לבחור קבלן

מאת: אברהם אלטלף, עו"ד ומגשר

כאשר אנו מתכננים לבנות בית או לבצע עבודות שיפוצים בבית קיים, ולאחר שסיימנו את שלב התכנון, עלינו לבחור קבלן שיבצע עבורנו את העבודות המתוכננות. בחירת הקבלן, הינה אחד השלבים החשובים, אם לא החשוב בהם, בדרכנו לביצוע העבודות והשלמתן בהצלחה. מאידך, בחירה לא מוצלחת, או אי מתן דגש לפרטים מהותיים, עלולה להביא אותנו להוצאות כספיות רבות ומיותרות ולנזקים אחרים נוספים.

חשוב לציין כבר בפתיחת דברינו, כי תקופת הבניה יכולה להיות תקופה חוויתית חיובית ורבים צולחים אותה בהצלחה. להלן נפרט מספר נושאים חשובים אשר אם נשכיל להקפיד עליהם יקל עלינו לסיים את עבודות הבניה בהצלחה וללא הוצאות מיותרות.

ניתן להתגבר על חלק מהנושאים שיתוארו להלן, אם ניקח מפקח בניה מטעמנו, שילווה אותנו במהלך העבודות ויסייע לנו בבחירת הקבלן. ניתן להתקשר עם מפקח בהסכם לביצוע פיקוח צמוד, אשר בפועל אמור ללוות את העבודות מדי יום ביומו, החל משלב ההתקשרות עם הקבלן ועד לסיום העבודות. ישנה אפשרות שניה להתקשר עם מפקח לביצוע פיקוח עליון שאיננו צמוד והוא בא לידי ביטוי בשלבים העיקריים של עבודות הבניה ומותיר לנו את הפיקוח הצמוד לביצוע על ידינו. מכל מקום, גם אם בחרנו לשכור את שירותיו של מפקח, עלינו להיות מודעים לאותם נושאים שיפורטו להלן ולוודא שהם מוסדרים על ידי המפקח מול הקבלן.

1. בדיקה מוקדמת על הקבלן: מה הוותק שלו בעבודות בניה, האם ניתן לראות עבודות קודמות שביצע, האם ניתן לקבל המלצות מלקוחות קודמים שלו, מהיכן הוא מגיע לביצוע העבודות, האם הוא בנה באיזור שבו אנו מתכננים את ביצוע העבודות שלנו וכדומה. בדיקה נוספת, שלא תמיד קל וניתן לבצע אותה היא מה מצב האיתנות הכלכלית שלו והיכולת שלו לעמוד בהתחייבויותיו כלפינו ומול ספקים שונים.

2. עובדיו של הקבלן: מרבית עובדי הבניה בארץ אינם יהודים. מדובר בעיקר בעובדים ערבים או בעובדים זרים מחו"ל. עלינו לוודא ולהקפיד לציין זאת בחוזה ההתקשרות עם הקבלן שהקבלן מעסיק עובדים בעלי היתר עבודה בישראל, בין אם מדובר בעובדים פלסטינאים בעלי היתר כניסה לישראל או בעובדים זרים בעלי אשרת עבודה בישראל. במקרים של עובדים זרים, אם הדבר ניתן, חשוב לוודא ששכרם של העובדים משולם בצורה סדירה, דבר שימנע מהם להפסיק להגיע לעבודה במהלך העבודות ולגרום לעיכובים מיותרים.

3. לוח תשלומים: לאחר שהסדרנו את התמורה המגיעה לקבלן, יש לוודא שתמיד ישאר בידינו מספיק כסף כדי להשלים את העבודות במידה ויגרם סכסוך עם הקבלן. לוח התשלומים צריך להיות מחולק על פי שלבי ביצוע העבודות ולהיות משולם לאחר סיום כל שלב ולאחר שניתן לכך אישור של המפקח, או לכל הפחות האדריכל, שביצוע אותו שלב הסתיים כראוי.

4. ערבות ביצוע: יש להותיר חלק מסכום התמורה לתקופה מסויימת לאחר השלמת ביצוע העבודות לשם בדיקת איכות ביצוע העבודות על ידי הקבלן. לא מדובר אומנם בסכום גבוה ולא לתקופה ארוכה, אולם אחרי סיום העבודות נוטים להתגלות דברים, טבעיים לחלוטין, הדורשים תיקון. הותרת סכום זה בידינו יבטיח את הגעתו של הקבלן לביצוע עבודות קטנות אלה.

5. אחריות לטיב העבודות: יש לציין בחוזה בצורה ברורה את אחריותו של הקבלן לטיב העבודות ולקבוע מועדים הגיוניים וסבירים לתחילתה של אחריות זו. נושא זה לא מוסדר כראוי בחוק ויש לתת לו ביטוי מפורש בחוזה.

6. ערבות אישית: מרבית הקבלנים פועלים במסגרת חברה בע"מ. כדי להבטיח את אחריותו של הקבלן באופן אישי לביצוע התחייבויותיו יש לקבל ממנו, במסגרת החוזה, ערבות אישית של בעלי המניות או המנהלים בחברה לפעולות החברה כלפינו. לחילופין ניתן לקבל בטוחה אחרת מן החברה.

7. ביטוחים: עבודות הבניה יוצרות מצבים מסוכנים אשר יכולים להביא להתרחשותן של תאונות. עלינו לוודא שהקבלן ערך ועורך ביטוחים מתאימים, בהם נכלל גם אתר ביצוע העבודות שלנו. יצויין, כי בכל מקרה מומלץ גם לנו, בנפרד ובנוסף, לערוך ביטוח מתאים למשך זמן ביצוע העבודות.

8. מינוי מנהל עבודה: ביצוע עבודות בניה מחייב על פי החוק מינוי מנהל עבודה. אי מינוי מנהל עבודה עלול להטיל עלינו חבות אישית לאירועים שיכולים לקרות באתר הבניה. מאידך אם ממונה מנהל עבודה כחוק, הדבר מונע את התרחשותן של תאונות מצערות ומסיר מעלינו את מרבית, אם לא כל האחריות, לתאונות כאלה.

9. מנגנון לפתרון סכסוכים: לעיתים מתעוררות מחלוקות בין הקבלן למזמין העבודות. קיומו של מנגנון מוסדר בחוזה, של גורם מכריע ובמקרים אחרים של בוררות או גישור בדרכים מקובלות, יכול לצמצם את המחלוקות ולאפשר את השלמת העבודות בדרכי שלום.

חשוב לציין כי במרבית המקרים הקבלן מעוניין, לא פחות מאיתנו, שהעבודות יבוצעו כראוי וכי כל הצדדים יהיו מרוצים מהתוצאה הסופית. לכן כמו בכל מו"מ, גם עם קבלנים עלינו להותיר מרווחים מספיקים לשני הצדדים, כדי שכל אחד יוכל לבצע את המוטל עליו בדרך הנכונה והטובה לנו. הכבדת יתר על הקבלן עלולה, בסופו של דבר להשפיע לרעה, ובאופן ישיר, עלינו.

_______________

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי, אינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.

אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון

מגדלי התאומים 2 – ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466

avi@altalef.co.il

www.altalef.co.il